房产经济学：普通人的最稳妥购房思路(强烈建议收藏阅读) -pg电子游戏官网官方网站

昨天北京强哥在企鹅会见了企鹅强哥，企鹅的股票直接拉高了7%

草根强哥看着很开心，企业家们能安心的干事了，

相爷对长三角闭着眼都能画出道道，珠三角的春天也要吹暖风了

这篇文字，我想了很久，原本是写给财经自媒体客户的沙龙稿

时代的一粒沙,落在每个人肩头都是一座大山

“动态清零”、”共同富裕”、”房住不炒”，叠加三年疫情防控，

从教培到房地产，再到游戏、金融产业的整改，

无数巨鳄大佬一夜清零，破产入狱出走，

普通中产更是风中飘曳，瞬间中年返贫，

多数无产还在摇旗呐喊，通胀默默收割，

千万毕业学生六神无主，被批成孔乙己，

从新闻中，对比中外，我们自然生活在暖棚，真假自在人心，但既然无力逃脱，那就尽力适应

就如我向一些生意归零，去重新打工的好友说的：

忘掉过往的成绩，把自己清零，到哪座山拜哪座庙，

现在是你需要这家公司，而不是这家公司需要你，不要有任何抱怨，去适应他，你只是个过客。

就如<1942>中，张国立的台词：

我知道怎样从穷人变成富人，只要活着到陕西，给我十年，我还是地主

基于以上我们回到一个场景中去想象：

10年前，你有100万，你会做什么？

买车？

落地就贬值，100万的车，现在可能只值2-30万，甚至还可能成为烂铜烂铁。

炒股？

炒股真的很赚钱吗，实际上你回顾一下你周围的朋友，你会发现真正炒股赚钱的没几个。

可能去年赚钱了，但今年又亏回去，可能这2年赚钱了，等过2年又亏了。

最后一算，你发现根本没赚钱。

炒股严格上来说，不是一门技术活，炒股是一门艺术，普通人根本捉摸不透。

多数人炒股不过是人云亦云，从众跟进，谁有认真去研究公司的财务报表？行业趋势？

成为艺术家是需要有天赋的。

所以炒股赚钱的人很少，炒股是巨大的不确定性。

那买理财？

过去买理财、或者余额宝，100万大概1年利息3万左右，但过去10年货币贬值，每年货币贬值率大概是多少，10%左右。 100万理财，算5%的利息，可能连通胀率都跑不赢。

理财理财，钱越理越少。

去年理财亏钱的案例，还少吗？

那还有一种方式，创业。

如果你做实体，买机器、招员工、租铺面、这里的成本投入不少，但最后做大做成功的人也很少。

尤其是很多人甚至卖房创业，最后可能是生意亏了，房子也没了。

那如果10年前，你选择买房呢？

10年前，深圳前海的房子1万左右，现在15万/㎡。

就算你没买一线城市，你去买二三线城市，也都是赚的。

总之，10年前你拿着100万买房，一定就是最确定的收益。

但凡你吃过房价上涨红利的，你都能深刻感受到买房赚钱的快感。

所以买房真真正正是一个最普通人的创业。

可我发现很多人在犯一个致命错误：

认认真真上班，随随便便买房。

你996/007地加班赚钱，一年赚个10几万上甚至几十万，最后买房随便买，几年收入心血全亏。

我早说了，房子早就过了随便买、闭眼买都赚的时代了。

买房很简单，但买房赚钱还是有点逻辑的。

大家很喜欢把这么一句话挂在嘴边：

哎呀，房子就是拿来住的，涨不涨跌不跌的也无所谓啦。

这就像找男朋友时候，我图他对我好，不图他钱，

那你为什么不能既图他对你好，又图他钱呢？这不冲突呢

所以，当房子真跌的时候，他又开始哇哇叫了。

房子真的那么单纯拿来住吗？

首先，我认可房子最基础的作用一定是拿来住的。

一套房子，三餐四季，承载一家人的欢声笑语，悲伤失落，疲惫归家时的堡垒，给足一家人安全感和温馨感。

房子的基础功能，一定是住。

其次，是学区。

房子既要能住，也要满足小孩的上学需求，这是两条非常硬性的需求。

但这只是基础，房子最根本的还是家庭的财富。

我们必须重新认识一个观点：

买房是一个普通人最好的创业。

并且，如果你不买房，世界也会以各种形式收割你。

总结起来，也很简单，无非就是2点：

第一点、你赚的钱都是你认知的钱。

第二点、你不买房，世界总会有100种方式收割你

那房多就是对的吗？

不一定

大学同学在武汉安家，事业精诚、家庭和谐，但在环境不错的江夏买了几套房，后来她发现这些房子没涨多少，而且还不好卖。

最后她发现她自己只是一个有房的穷人。

不值钱的房子连资产都算不上，拿去给银行抵押，银行可能都不欢迎你。

中国有300个城市，但真正之前的可能不到20个，

过去如果你只在你所在城市买房，哪里熟悉买哪里，基本踩坑。

因为你城市可能根本没价值。

强哥做进口时的一位供应商，在深圳开包装厂。

买了2套佛山，又买了肇庆、还买了惠州海景房，前两年还听别人忽悠买了桂林的房子。

最后发现手上房子不少，一堆房子，但都不值钱。

他自己反思后，盘了一下，发现其实他的资金早就可以买到一线城市的核心位置，甚至能买深圳前海、广州珠江新城。

如果当年他买的是这样的房子，不仅房价涨了，财富实现翻番，更重要是圈层完全不一样了，你周围的朋友，甚至你孩子的教育，你孩子接触到的朋友，直接上了一个台阶。

这也是我所说的房子，不是简单的一套住所而已，它是资产，更是你孩子的教育的托举，以及圈层人脉的积累。

我之前听过一个朋友分享，他的很多生意，都不需要去外面找资源，直接可以在业主群完成。

在业主群问一下，热心的业主就会给你推荐相应的朋友，生意就这么轻松做成了。

其实很多朋友，资产真的不少，我发现他本来是可以买一线城市的，但很可惜他没有这个思维，没有这个认知，错过了一个又一个机会。

真的是一副好牌，打个稀碎。

我们必须要认识到：

房子是一个家庭最大的资金去处，如果连这个大额资金的去处都没处理好，等于左手拼命挣钱，右手拼命亏钱。

最后一盘，就是个收入负增长。

不管社会如何妖魔化这个产业，请谨记强哥的话：

人人都说的道理，不一定是对的

在这个大时代的新起点，要重新塑造对房子的认知。 

所以，强哥不会给你去讲，怎么剖析房子本质，通过买房实现财富翻倍式增长！

不会去给你分析，现在买房，房价还能不能涨？

更不会去专门讲解如何你高效解决首付、如何养成好的流水，如何筹备名额和贷款等等，这种技术流，

我来讲讲大道理，

先说明，以下的思路是：写给普通人的稳妥购房思路。

也就是说，哪怕你对房子一无所知，可只要看了这篇文章，你就能瞬间理清本来杂乱无章的思绪。

同时还能清楚的知道，自己接下去该看哪里的房、该如何选择，要怎么具体做好这件关系自己家庭一辈子的大事儿。

因此，本文的逻辑力求精简，所以你读起来不会累不麻烦不复杂。

毕竟，我直接把买房这件事里，所有你需要考虑的“大”问题，都给一揽子回答了。

你所要知道的关于买房子的所有思路，强哥都囊括了。

而我之所以花功夫写下本文的理由，也很简单

1、为客户服务，和赚钱不相关的动作，一个都不要做

2、多结善缘，<尊重他人命运，放弃助人情结>前提下，尽量反馈给帮助过我的人

强哥的星球读者的提问，真心是粗浅稚嫩的令人怜爱。

他们基本就只在问一件事儿

强哥，海口的房子能买吗?

郑州的房子能买吗?

西安的房子能买吗?

沈阳的房子能买吗?

昆明的房子能买吗?

总结起来，就是啥预算和需求都不提，什么细节都不说，就直接呆呆的问一句的房子能买吗?

对于这种情况，我只能扶额表示无奈。

然后惆怅的感慨一下，哎~难怪这个世界会有那么多看上去努力，却不成器的成年人，究其原因就是他们活了这么大年纪，却压根不爱动脑。

那就只能在人生各个领域被当作韭菜收割了。

也别怪那些别有用心的镰刀太狠戾，自己丝毫不长心眼儿，也是罪过之一。

随后，先说一下这段时间以来，尤其是大会后~相爷珠三角走访这段时间，大方向上的重点变化。

注意，句句都是重点精要:

●-总体大环境已经完成探底 筑底的双保险了，那接下去的目标就是经济回温，而且是每年5%的高质量经济回稳，这就代表着一定会有大量的新政策配合。

所以，在这样的目标、数字、政策多重护航下，至少有一点能绝对确定，那就是一定会在市场上创造一批数量庞大的新中产群体和新贵群体。

这个群体，从个人欲望来说，也一定会在创造财富后，希望提升自己的住宅品质。

衣食住行，吃饱穿暖就要住的更好，这是人类亘古未变的基础需求，这是一切的核心大前提。

永远要记住，无论是楼还是股，要想发展得好，大前提永远是整体大环境温暖，这是绝对的基础。

●-从目前各个方向来看，这天上的水已经储备的非常充足了，以至于有了那么一丁点儿外溢的意思， 唯一欠缺的，就是还需要一个新的产业增长方向。

只要这个产业在未来两年里差不多定调，则瞬间就会引来天量水源涌进市场。

这些水源会先滋润目标产业，然后把所有其他事物的价值都提到个水涨船高的新位置，那么自然只要你买的房产不要太烂，就一样也能共享其荣。

当然，外面有很多人说现在的水源或者说货币特别宽松了，我个人倒是持有略微不同的意见，那就是值得乐观，但也没有要载歌载舞敞开膀子盛水喝的地步，

应该是23-24-25年，每年温和上涨的节毒，这点咱们要尤其注意。

●-千万不要只看小众群体的观点，一定要广泛观察“沉默的大多数”的想法，否则很容易在关键决策上造成误判。

依然是强哥经常唠叨的话：人人都说的道理，不一定是对的

就像前两年，不知多多少少的年轻人号称要离开大城市回到小地方，当时我就说了，那都是在美化自己的逃避行为，因为回小地方只有两条路：

要么就是进系统

要么就是找个家族资本去混，

否则日子绝大概率是不怎么舒坦的，不会有岁月静好，只会有爹妈亲戚无止尽的唠叨和指责。

这不?

今年数据一看你就发现，四大金刚：北上深广七龙珠：成重武合苏杭南，这十一座核心城市的人口流入数据好看的不要不要的。

说明了啥?

很简单啊，接下去的大趋势就是海量资源无限往这些地方集中，而随之带来的则是无数同样希望在这里能安居乐业的优质人口。

●-二三线城市虽然会在一段时间里迎来还不错的回温，但是在房产这件事上绝对是强弩之末了，因为依照一线城市→二三线城市→各地级市县级市的生态位来说，最尾端的各地级市县级市已经无法再源源不断的提供海量人口了。

所以五年后，各二三线城市就会陷入一个“顶级人口去一线，常规人口不造血，指望不上地与县”的尴尬窘境。

总的来说，就是稳得住，但很难再上去了。

注意，这句话成立于二三线城市的方方面面，你想得到的方面，都成立。

因此别再像那些不懂历史，也不看趋势的笨蛋一样，整天问二三线城市房子能不能买这种幼稚问题了。

精简的来说，就是除非你自住而且没有任何升值期待，否则就是赶紧上船去追四大金刚七龙珠，没啥好说的。

★★★ 这里就是重头戏了，那就是关于你个人的操作建议。

我希望你作为普通人，要牢牢遵循这条公式:

老破小/新优好 月收入一半的房贷 四大金刚/七龙珠=完美答案

好，这条公式的确是粗糙了一点，可细细掰扯说清楚就容易了。

先说说老破小还有新优好吧。

所谓的老破小，顾名思义，就是各种房龄超过15年的老式小户型房产，至于其中的破，则是因为它们的小区配套环境大概率比较杂乱，没什么鸟语花香的品质可言。

可这种房产，买的就是它纯粹的“硬底子”，即便利性和基础配套，当然还有就是努努力就能买上的实惠。

其实你但凡对房产市场有点观察就会发现，不错地段的老破小，往往是每次大行情的先驱者。

因为它实惠，也因为很多新进人口并不在乎品质，只在乎生活的便利性，所以好地段的老破小总是能稳稳的吃到价值增幅。

与之相反的，就是老破大，也就是同段位小区里的大户型，那绝对是个坑，因为买老破小的是个过渡，但凡有钱了就会买新优小，而不是再买老破大，因此一定要记住：

超过15年房龄的房子，除非自身地段和品质保证的特别好，否则超过100平的尽量就别碰了。

那么新优好呢，其实也是这五年来的新概念，而且实际也仅仅成立于四大金刚和七龙珠范畴。

理由很简单，那就是也只有四大金刚和七龙珠这几座城市，才有足够的人口和资金，去正儿八经支撑一个新区和新板块的开发，并且在开发后把所有所需都引流进去。

切记，只有基础配套和生活环境足够的新区和新楼盘，才是好目标。

否则，光看着楼新，没有配套和基础建设，那种地方就算描绘的再美，也是妥妥的割韭镰刀。

这把镰刀，经常性会把文章开头我所提的那种啥都不懂，问问题都问不到位的小可怜给割的泪如泉涌。

另外还有一件事，是极为重要的，切记切记，要有地铁配套。

说件很多人不知道的事儿，那就是其实从十年前开始，绝大多数地方的决策思路，都是以地铁为开发动线去做规划的。

换句话就是，有地铁的地方，未必是好地方，但没地铁的地方，极大概率是烂地方。

我曾多次参与过一些这个层面的讨论，很明确的一点就是，地铁轨交线，已经成为了绝大多数主力城市的“发展动线布局基础”。

因为地铁，是现阶段人类科技唯一能做到的集准时、大量、便捷、快速等众多优点的交通，

下且，而自从另一个层面来说，搞地铁是“长期收益非常好”的一件事儿，这里不多展开，

同样还要说一下改善盘，

也就是每座城市里大致处于前30%单价的那些楼盘，严格来说这些盘只要平均口碑不差，然后所处的城市不要太妖孽，基本都是站得住脚跟的。

而假若是四大金刚和七龙珠，在预算充足的情况下，那就要尽可能做到掐头去尾了。

也就是最顶尖的5%尽量不要碰，后半段的70%也可以放下，主要考虑颈部的25%。

原因就是5%的豪宅，往往是交易流通性比较差的，毕竟单价太高，且针对的群体实在是比较小，对置换者和暴发户来说，都是要下大决心才能上头的选择。

所以除非你有很强的豪宅情节，否则真心意义不大。

相反25%的颈部住宅，则是属于“大多数精英中产咬咬牙能蹭上船”的概念，会是很多人长期的奋斗目标，所以自然每次周期来临时，都是这25%最敏感的先涨起来。

所以，掐头去尾的战略决策，是非常稳妥的。

接着，再是“月收入一半的房贷”这件事。

如同文章开头所说，今天的文章不是写给专业的房产投资者的，是写给正儿八经的普通人。

也就是愿意为更好的生活环境奋斗，但也不愿意买了房子后，日子都过得压力巨大的普通人。

所以综合来说，在你的预算上，我个人是十分坚定的支持你在购房时要贷款的，尽管这是一句废话，但是保不住有某些人想要全款直接拿下呢?

化繁为简地说，这一轮的趋势下，你个人是完全可以大胆，且勇敢的让自己承担目标房产的40%-50%的贷款比例的。

当然，也一定要确保自己家庭的现金流是健康的，能够顶得住。

那么这里所谓的健康是啥意思?

就是你家庭每月收入的一半，都可以放心的用到还贷中去，超过的话，压力就会大的没必要了。

那为什么我要这么建议呢?

原因有二：

一是、看得见的货币膨胀已经在来的路上了;

二是、货币膨胀带来的万物价值重新高估也已经在来的路上了。

因此，这么做的未来结果，就是会把15年前那些买房举杠铃的人的故事重演一遍。

即，初期房贷使得压力徒增→逐渐收入提高房贷压力消散→最终后悔当初为啥不干脆多贷一点反正也熬过来了。

不信你看看15年前，甚至10年前买了四大金刚和七龙珠房子的那批人，哪个不是如今风轻云淡丝毫看不见压力的?

反倒是那时候讥笑他们，然后自己的资产还在二三线的那批，如今只能感慨当初为啥没抓紧置换，如今资产市值被通胀稀释的令人痛心。

接着，再聊聊四大金刚与七龙珠。

我也不藏着掩着，直接说观点，那就是不要觉得我所罗列的这几座城市，未来发展前景就一定多好。

就拿广州来说，其城市量级和发展定位，已经很明显的被深圳在多方面超越了，而且趋势越演愈烈，尽管大家同为泛大湾区的一员。

可是十年前的广州和深圳，跟现如今的广州和深圳，彼此的差异正在不断地被缩减和逆转。

虽然很多人总会侃侃而谈说：啊，这是深圳有政策或者说产业各有不同造成发展不同。

但冰冷的现实就是，广州的产业构成，本质正在遭到慢慢的淘汰，它的产业附加值也在慢慢降低，而深圳的产业却各个都获利颇丰且更有未来。

这，就是所谓的“大势”。

而大势一旦明清晰了，就再也没有追赶的余地了。

所以我们这两年去看，那就是在经济和发展层面上，广州这十年以来一直是比较低调的远远不如深圳的锐意进取。

结果，就是本来大家耳熟能详的“北上广深”正在被“北上深”概念取代。

可你说广州会衰弱么?

也不会，它虽然在未来很难和北上深相提并论，但它的身位照样是在四大金刚里掉不了队。

这不，你看看最近广州的房子，是不是价值又在隐隐往上走了?

因此，综上所述的话，我对四大金刚的态度很简单，分别说一下就是:

北京：不用多想，大涨不可能，但是稳稳的水涨船高一点悬念没有，买来投资的话，预计收益周期要很久，起码三五年能看水花儿，但基本不会吃亏。

强哥家还有一张北京房票，准备找机会用掉

上海：新盘和抢人的态势都很明确，而且明显这几年在做精准扩容，所以往上走的节奏会比北京都更稳，说白了就是更慢，可涨幅虽迟但到，尤其是等几大新城彻底成熟后。

深圳：它是最尴尬的，几次猛冲都是领头羊，结果就被锤了，而且对面就是港兄，一定要做出个优秀的模板出来，所以自住完全没问题，投资的话，等北京上海涨起来了再入，也完全来得及。

广州：最最完美的货币膨胀参考地，你别管它啥政策啥宏观，它的价值就是水涨船高不悲不喜，而且广州的房在全国范围都是价值最最最“实”的，童叟无欺真诚无比。

住完全没问题，投的话，还不如考虑考虑七龙珠里几个尖子生。

重庆：我这两年极端看好的七龙珠头牌，倒也不是说它现阶段有多优秀，很多方面它跟成都还有杭州都压根无法比较，但关键就在于，它起点低，所以自然增长空间就大。

而最最关键的一点在于，千万不要低估一个有着省面积规模的直辖市，它只要用几年时间把历史留下的问题给清理干净，并且在建设方面甩开膀子猛冲的话，潜力会是非常恐怖的。

就说一个众人往往忽视，但实际很说明情况的细节来说，那就是全国“网红城市”，真的就是非重庆莫属。

网红，意味着有趣好玩儿有吸引力，安逸舒适可卷可躺，所以才有魅力。

正因为它在很多方面是空白，所以才有未来，且再怎么说，它的底子也是七龙珠级别的给它十年看看，大概率超出你的预料。

稳妥点，就先盯着两江四岸

成都：成都在我的观感中就很像班级里的努力型学霸，硬要说天赋可能不高，但是一直很努力，一直默默耕耘从不缺课早退。

但这座如此令人放心的城市，同样也让人感到稳定，它虽然有着自己很独特的文化属性，但在本身定位上，就给人感觉像是北京 上海 深圳的全方位备选。

所以这座城市的未来我是不担心的，但是我担心的是它的未来能不能有爆炸性的增长。

就像重庆，从40分提高到80分，是40分的大跨步，但是成都已经70分了，哪怕提高到90分也只有20分。

可70分提高到90的难度有多大，懂得都懂。

因此，居住自住，完全没有问题，投资的话，预期降低。

合肥、南京、武汉、苏州：

这四座城市严格来说都是高度类似的情况，都是属干“地区性经济核心，且无可被替代”

举例说明就像是每一个人口超10万的社区，总能孕育出一个中等规模的商场一样，它们匹兄弟在经济版图上的定位，就是如此。

所以这造成的结果就是喜忧参半，喜的是你如果是这里的居民，那么新区新楼盘，只要地铁交通方便，然后开车顺畅时半小时到市区，那闭着眼睛做置换是没问题的。

可如果你想要某个地方能完成居住和增值的双料回报，那你真心就是想也别想了。

当然，话尽管这么说，我还是支持你在经济允许时，以十年或十五年为一个周期去做罟换，吃不了亏的，放心吧。

杭州：

我之所以把杭州放在最后说，就是因为我目前无法对杭州的未来做出很精准的判断，因为作为一座高度依赖互联网，且高度依赖某家互联网的企业，杭州能不能承受住接下去“脱虚向实”的大趋势，我是持微妙态度的。

还有一个问题就在干，杭州本身的城市规划也十分的诡异，多中心城市严格来说也不是不行，但是以杭州的量级来说，实在是有点小尴尬了。

举个不恰当的例子就是，一辆豪华轿车，硬是给自己装了个内置冰箱，按理来说这玩意是顶奢轿车才有的配置，但你杭州这么做，多少就有点用力过猛了。

雄心壮志是大家都看在眼里，可大家也更倾向杭州能宁可别要这个冰箱，而是把冰箱的预算均匀摊加到各个细节加分上，那才更务实。

但没办法啊，杭州也的无奈，离上海近就算了，偏偏离宁波和苏州都近，这不就微妙了嘛。

拼纯金融，不是长项，

拼精工制造业，也没那底蕴，

拼航运和外贸，不是这路子，

那就只能拼互联网了呗。

的确，拼的路子没走错，但过渡依赖单一结构的问题，就是一日这个结构本身有动摇，以后的发展就迷茫了。

所以，杭州是我2023年到2024年，唯一会希望你能各方面都悠着点考虑的城市。

当然了，如果你直接就是一句“我爱杭州，我深爱！"

那我也无话可说，可作为朋友，我还是想今明两年你悠着点为佳。

好，上述城市说完后，其他城市的话，我思来想去也想不出哪个城市是“值得单独拿出来说，或者说能走出独立行情的"

就拿海口和三亚这两个话题城市来说吧，讲是讲以后要封关，以后要有很好的开发啥的，可现在不是1990年了啊，现在是2023年了，自贸区概念难道很稀奇吗？或者说很独特嘛？

其他的比如郑州、西安、天津、青岛、无锡、长沙、济南之类的，虽然城市gdp规模也都不小，但你能很清楚的感觉得到，那就是属于未来的产业，好像都不在它们那里扎根。

没有产业，就很难有下一阶段的经济加持，

没有经济加持，则人口人才就不会来，资本资源也难汇聚，渐渐的就会趋于平稳的低调中。

所以，对它们一句话概括就是：

自住不亏投资不行，就算长持也不如把精力财力往七龙珠随便一座城市去投入效果来得好。

这么一聊，避坑的逻辑，和大趋势都已经明了，相信看完后就不会再问：

强哥，我能不能买xxx，这类可爱问题了。

最终的期待：能把买房这件普通人最大的重大投资，能做到尽善尽美！

传送门，辅助阅读：